福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范(別墅加層改造違法嗎)

本篇文章給大家談?wù)劯＝ㄗ≌瑒e墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范，以及別墅加層改造違法嗎對(duì)應(yīng)的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔。住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范如下：總則1、為保障城鎮(zhèn)居民福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范的基本住房條件和功能質(zhì)量福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范，提高城鎮(zhèn)住宅設(shè)計(jì)水平，使住宅設(shè)計(jì)滿足安全、衛(wèi)生、適用、經(jīng)濟(jì)等性能要求，制定本規(guī)范。

本篇文章給大家談?wù)劯＝ㄗ≌瑒e墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范，以及別墅加層改造違法嗎對(duì)應(yīng)的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔。

本文目錄一覽：

• 1、住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范
• 2、別墅設(shè)計(jì)的規(guī)范。
• 3、別墅裝修設(shè)計(jì)要點(diǎn)及注意事項(xiàng)有哪些
• 4、論原有房屋的增層改造？
• 5、建造別墅需要什么規(guī)范？土建的！
• 6、房屋加層施工有哪些需要注意的

住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范

住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范如下：

總則

1、為保障城鎮(zhèn)居民福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范的基本住房條件和功能質(zhì)量福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范，提高城鎮(zhèn)住宅設(shè)計(jì)水平，使住宅設(shè)計(jì)滿足安全、衛(wèi)生、適用、經(jīng)濟(jì)等性能要求，制定本規(guī)范。

2、本規(guī)范適用于全國(guó)城鎮(zhèn)新建、改建和擴(kuò)建住宅福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范的建筑設(shè)計(jì)。

3、住宅設(shè)計(jì)必須執(zhí)行國(guó)家有關(guān)方針、政策和法規(guī)，遵守安全衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、節(jié)約用地、節(jié)約能源資源等有關(guān)規(guī)定。

4、住宅設(shè)計(jì)除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定。

術(shù)語(yǔ)

1、住宅residential building

供家庭居住使用的建筑。

2、套型dwelling unit

由居住空間和廚房、衛(wèi)生間等共同組成的基本住宅單位。

3、居住空間habitable space

臥室、起居室(廳)的統(tǒng)稱。

4、臥室bed room

供居住者睡眠、休息的空間。

5、起居室(廳) living room

供居住者會(huì)客、娛樂(lè)、團(tuán)聚等活動(dòng)的空間。

6、廚房kitchen

供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。

7、衛(wèi)生間bathroom

供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動(dòng)的空間。

8、使用面積usable area

房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造的面積。

9、層高storey height

上下相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

10、室內(nèi)凈高interior net storey height

樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

11、陽(yáng)臺(tái)balcony

附設(shè)于建筑物外墻設(shè)有欄桿或欄板，可供人活動(dòng)的空間。

12、平臺(tái)terrace

供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

13、過(guò)道passage

住宅套內(nèi)使用的水平通道。

14、壁柜cabinet

建筑室內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。

15、凸窗bay-window

凸出建筑外墻面的窗戶。

16、躍層住宅duplex apartment

套內(nèi)空間跨越兩個(gè)樓層且設(shè)有套內(nèi)樓梯的住宅。

17、自然層數(shù)natural storeys

按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。

18、中間層middle-floor

住宅底層、入口層和最高住戶入口層之間的樓層。

19、架空層open floor

僅有結(jié)構(gòu)支撐而無(wú)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞空間層。

20、走廊gallery

住宅套外使用的水平通道。

21、聯(lián)系廊inte-unit gallery

聯(lián)系兩個(gè)相鄰住宅單元的樓、電梯間的水平通道。

22、住宅單元residential building unit

由多套住宅組成的建筑部分，該部分內(nèi)的住戶可通過(guò)共用樓梯和安全出口進(jìn)行疏散。

23、地下室basement

室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過(guò)室內(nèi)凈高的1/2的空間。

24、半地下室semi-basement

室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過(guò)室內(nèi)凈高的1/3，且不超過(guò)1/2的空間。

25、附建公共用房accessory assembly occupancy building

附于住宅主體建筑的公共用房，包括物業(yè)管理用房、符合噪聲標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備用房、中小型商業(yè)用房、不產(chǎn)生油煙的餐飲用房等。

26、設(shè)備層mechanical floor

建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給水排水和電氣的設(shè)備和管道施工人員進(jìn)入操作的空間層。

基本規(guī)定

1、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)符合城鎮(zhèn)規(guī)劃及居住區(qū)規(guī)劃的要求，并應(yīng)經(jīng)濟(jì)、合理、有效地利用土地和空間。

2、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)使建筑與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，并應(yīng)合理組織方便、舒適的生活空間。

3、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本，除應(yīng)滿足一般居住使用要求外，尚應(yīng)根據(jù)需要滿足老年人、殘疾人等特殊群體的使用要求。

4、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)滿足居住者所需的日照、天然采光、通風(fēng)和隔聲的要求。

5、住宅設(shè)計(jì)必須滿足節(jié)能要求，住宅建筑應(yīng)能合理利用能源。宜結(jié)合各地能源條件，采用常規(guī)能源與可再生能源結(jié)合的供能方式。

6、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)推行標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化及多樣化，并應(yīng)積極采用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，積極推廣工業(yè)化設(shè)計(jì)、建造技術(shù)和模數(shù)應(yīng)用技術(shù)。

7、住宅的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)滿足安全、適用和耐久的要求。

8、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)符合相關(guān)防火規(guī)范的規(guī)定，并應(yīng)滿足安全疏散的要求。

9、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)滿足設(shè)備系統(tǒng)功能有效、運(yùn)行安全、維修方便等基本要求，并應(yīng)為相關(guān)設(shè)備預(yù)留合理的安裝位置。

10、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足近期使用要求的同時(shí)，兼顧今后改造的可能。

指標(biāo)計(jì)算

1、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)計(jì)算下列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

——各功能空間使用面積(m)；

——套內(nèi)使用面積(m/套)；

——套型陽(yáng)臺(tái)面積(m/套)；

——套型總建筑面積(m/套)；

——住宅樓總建筑面積(m)。

2、計(jì)算住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1） 各功能空間使用面積應(yīng)等于各功能空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積；

2）套內(nèi)使用面積應(yīng)等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和；

3） 套型陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)等于套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)的面積之和；陽(yáng)臺(tái)的面積均應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板投影凈面積的一半計(jì)算；

4） 套型總建筑面積應(yīng)等于套內(nèi)使用面積、相應(yīng)的建筑面積和套型陽(yáng)臺(tái)面積之和；

5） 住宅樓總建筑面積應(yīng)等于全樓各套型總建筑面積之和。

3、套內(nèi)使用面積計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1） 套內(nèi)使用面積應(yīng)包括臥室、起居室(廳)、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、過(guò)廳、過(guò)道、貯藏室、壁柜等使用面積的總和；

2） 躍層住宅中的套內(nèi)樓梯應(yīng)按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入套內(nèi)使用面積；

3） 煙囪、通風(fēng)道、管井等均不應(yīng)計(jì)入套內(nèi)使用面積；

4） 套內(nèi)使用面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計(jì)算；有復(fù)合保溫層時(shí)，應(yīng)按復(fù)合保溫層表面尺寸計(jì)算；

5） 利用坡屋頂內(nèi)的空間時(shí)，屋面板下表面與樓板地面的凈高低于1．20m的空間不應(yīng)計(jì)算使用面積，凈高在1．20m～2．10m的空間應(yīng)按1/2計(jì)算使用面積，凈高超過(guò)2．10m的空間應(yīng)全部計(jì)入套內(nèi)使用面積；坡屋頂無(wú)結(jié)構(gòu)頂層樓板，不能利用坡屋頂空間時(shí)不應(yīng)計(jì)算其使用面積；

6） 坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)列入套內(nèi)使用面積中。

4、套型總建筑面積計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1） 應(yīng)按全樓各層外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿所圍合的水平投影面積之和求出住宅樓建筑面積，當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時(shí)，應(yīng)按保溫層外表面計(jì)算；

2） 應(yīng)以全樓總套內(nèi)使用面積除以住宅樓建筑面積得出計(jì)算比值；

3） 套型總建筑面積應(yīng)等于套內(nèi)使用面積除以計(jì)算比值所得面積，加上套型陽(yáng)臺(tái)面積。

5、住宅樓的層數(shù)計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：

1） 當(dāng)住宅樓的所有樓層的層高不大于3．00m時(shí)，層數(shù)應(yīng)按自然層數(shù)計(jì)；

2） 當(dāng)住宅和其福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范他功能空間處于同一建筑物內(nèi)時(shí)，應(yīng)將住宅部分的層數(shù)與其他功能空間的層數(shù)疊加計(jì)算建筑層數(shù)。當(dāng)建筑中有一層或若干層的層高大于3．00m時(shí)，應(yīng)對(duì)大于3．00m的所有樓層按其高度總和除以3．00m進(jìn)行層數(shù)折算，余數(shù)小于1．50m時(shí)，多出部分不應(yīng)計(jì)入建筑層數(shù)，余數(shù)大于或等于1．50m時(shí)，多出部分應(yīng)按1層計(jì)算；

3） 層高小于2．20m的架空層和設(shè)備層不應(yīng)計(jì)入自然層數(shù)；

4） 高出室外設(shè)計(jì)地面小于2．20m的半地下室不應(yīng)計(jì)入地上自然層數(shù)。

套內(nèi)空間

1、套型

2、臥室、起居室(廳)

3、廚房

4、衛(wèi)生間

5、層高和室內(nèi)凈高

6、陽(yáng)臺(tái)

7、過(guò)道、貯藏空間和套內(nèi)樓梯

8、門窗

共用部分

1、窗臺(tái)、欄桿和臺(tái)階

2、安全疏散出口

3、樓梯

4、電梯

5、走廊和出入口

6、無(wú)障礙設(shè)計(jì)要求

7、信報(bào)箱

8、共用排氣道

9、地下室和半地下室

10、附建公共用房

室內(nèi)環(huán)境

1、日照、天然采光、遮陽(yáng)

2、自然通風(fēng)

3、隔聲、降噪

4、防水、防潮

5、室內(nèi)空氣質(zhì)量

建筑設(shè)備

1、一般規(guī)定

2、給水排水

3、采暖

4、燃?xì)?/p>

5、通風(fēng)

6、空調(diào)

7、電氣

本規(guī)范用詞說(shuō)明

1、為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時(shí)區(qū)別對(duì)待，對(duì)要求嚴(yán)格程度不同的用詞，說(shuō)明如下：

1) 表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞：

正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”；

2) 表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”；

3) 表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

4) 表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的用詞，采用“可”。

2、本規(guī)范中指明應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的寫法為：“應(yīng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)按……執(zhí)行”。

以上內(nèi)容參考：百度百科——住宅設(shè)計(jì)規(guī)范

別墅設(shè)計(jì)的規(guī)范。

回答即可得2分。

國(guó)土資源部對(duì)別墅的定義：是指獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范，兩至三層樓形式福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范；占地面積又相當(dāng)大福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內(nèi)的最多三層的獨(dú)棟住宅形式福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范，帶室內(nèi)車庫(kù)。像很多亞別墅、類別墅，如：“四層獨(dú)立洋房”、“聯(lián)排排屋”、“雙拼排屋”、“疊加排屋”都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。

容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

規(guī)劃對(duì)低密度住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

2006年5月31日，國(guó)土資源部發(fā)布通知，“中國(guó)一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。”同時(shí)明確，聯(lián)排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量的控制必將引發(fā)獨(dú)棟別墅在售項(xiàng)目的價(jià)格高漲。

自停批別墅用地的政策出臺(tái)以來(lái)，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點(diǎn)。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態(tài)雙重特點(diǎn)的別墅，更是日趨絕版之勢(shì)。土地資源的不可再生，決定了別墅產(chǎn)品相對(duì)其它住宅產(chǎn)品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產(chǎn)品，在國(guó)家對(duì)“別墅和高爾夫用地雙禁”政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴(yán)重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國(guó)、澳大利亞、東南亞等地區(qū)，高爾夫別墅的平均升值幅度是其福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范他別墅項(xiàng)目的6倍。

目前中國(guó)各級(jí)城市都已經(jīng)沒(méi)有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒(méi)開(kāi)發(fā)的，已不能開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目，也只能開(kāi)發(fā)排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

別墅裝修設(shè)計(jì)要點(diǎn)及注意事項(xiàng)有哪些

對(duì)于別墅室內(nèi)裝修來(lái)說(shuō)，由于面積相對(duì)都比較大，而且業(yè)主對(duì)裝修要求也比較高，所以大部分業(yè)主都會(huì)選擇專業(yè)的裝修公司幫忙設(shè)計(jì)和裝修，但是在別墅的裝修設(shè)計(jì)中有一些要點(diǎn)和需要注意的事項(xiàng)，我們先來(lái)看看別墅裝修設(shè)計(jì)的六大要點(diǎn)：

1、留意獨(dú)棟別墅的總體規(guī)劃；2、留意原材料的安全系數(shù)；3、留意家居家具系統(tǒng)軟件的實(shí)際操作；4、留意別墅的總體設(shè)計(jì)；5、留意走線的分配；6、留意照明燈具的安裝要求。

接下來(lái)再詳細(xì)看看別墅裝修設(shè)計(jì)的注意事項(xiàng)有哪些：

一、材料安全性

1、主材購(gòu)買第一原則：一定購(gòu)買名牌產(chǎn)品，但不購(gòu)買名牌新產(chǎn)品。同質(zhì)量新款價(jià)格往往貴一倍以上，而今年新款往往是幾年前的款式稍加改動(dòng)一下。

2、主材購(gòu)買第二原則：好親力親為，回扣現(xiàn)象較嚴(yán)重。

3、主材購(gòu)買第三原則：自己先使勁砍一低價(jià)，再請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師幫忙，往往有意外大折扣，材料商往往給行業(yè)人士更低折扣，但流程不能反過(guò)來(lái)。

4、主材購(gòu)買第四原則：好的辦法是以自己了解低價(jià)格全包給專業(yè)別墅裝修公司，裝修公司以自己行業(yè)優(yōu)勢(shì)拿下更低一點(diǎn)的價(jià)格，利潤(rùn)哪怕低一點(diǎn)往往也可以接受。

5、主材購(gòu)買第五原則：大理石很麻煩，建議咨詢有經(jīng)驗(yàn)的別墅設(shè)計(jì)師。

二、謹(jǐn)慎閣樓挑空情況

層高較高的住宅內(nèi)，隔出一個(gè)二層的閣樓，無(wú)論是水平分隔還是垂直砌墻，都必須考慮到加建結(jié)構(gòu)的資料和承重、隔墻的厚度和高度的比例等。

三、注意開(kāi)放式廚房的器皿

謹(jǐn)防小孩隨便亂碰如果家中采用了開(kāi)放式廚房設(shè)計(jì)，無(wú)妨采用一下兩種廚房柜門安全開(kāi)啟方式：刷卡式柜門 里面盛放尖銳的利刃。無(wú)把手柜門 應(yīng)用磁鐵吸附原理，使柜體外觀保持完美的直線型設(shè)計(jì)，防止把手給孩子帶來(lái)的刮蹭。

四、別墅電器多時(shí)要合理布線

如果別墅衛(wèi)浴中的供電裝置會(huì)比較專業(yè)和特別，應(yīng)該使用電腦模擬電器與插座位置，合理分布電器的位置，方便實(shí)際使用。此外，大戶型的衛(wèi)浴空間干濕分隔明顯，盡量把電器插座設(shè)置在干區(qū)內(nèi)。

論原有房屋的增層改造？

下面是中達(dá)咨詢給大家?guī)?lái)關(guān)于原有房屋的增層改造的相關(guān)內(nèi)容，以供參考。

1概述

據(jù)統(tǒng)計(jì)我國(guó)目前有建筑物66億m2,價(jià)值38200億元。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,許多建筑物受當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)條件和建筑技術(shù)所制約,在建筑功能的完善程度和建筑結(jié)構(gòu)的形式、裝飾方面已不能滿足時(shí)代要求,尤其是50～70年代末所建住宅,大多是解決吃飯、睡覺(jué)問(wèn)題,很少有起居室、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室等,上下水、暖氣、煤氣、電器等設(shè)備更差,且成套率很低。這些房屋大部分是2～4層,其承重結(jié)構(gòu)卻有一定潛力,如果將這批住宅全部拆掉,按“九五”規(guī)劃的小康標(biāo)準(zhǔn)蓋新房,國(guó)家財(cái)力難以承受,如果采用房屋加層的方法改造原有住宅中結(jié)構(gòu)質(zhì)量較好的,就能達(dá)到經(jīng)濟(jì)、適用、快捷的建房目標(biāo)。增層改造具有以下優(yōu)點(diǎn):1原有房屋一般多在地理位置較好、交通方便、生活供應(yīng)配套較完善的地區(qū),改造這里的房屋不需征地,建筑面積又能成倍增加,節(jié)約征地費(fèi)用和配套費(fèi);2在舊房屋上加層屬于舊房改造與周圍建筑物的間距可維持現(xiàn)狀,在占地面積不變的情況下,增加該區(qū)域的建筑密度,不影響該區(qū)域正常的生活環(huán)境,深受周圍居民及房屋管理部門的歡迎;3如套型變化不大的加層,施工時(shí)原使用者不用搬遷,從而解決了無(wú)拆遷過(guò)渡用房的難題,節(jié)省搬遷費(fèi);4在增層改造的過(guò)程中,通過(guò)合理調(diào)整原建筑的平面和立面格局,擴(kuò)建原有水、暖、電等配套設(shè)備,達(dá)到調(diào)整使用、美化環(huán)境的要求,以滿足小康住宅標(biāo)準(zhǔn);5建設(shè)周期短、投資小、見(jiàn)效快,對(duì)于緩解建房速度跟不上日益增長(zhǎng)的需求量具有十分重要的作用。

2增層改造的對(duì)象和可行性分析

2.1增層改造的對(duì)象增層改造的目的主要是節(jié)約投資,短期收效。在選擇改造對(duì)象時(shí),更應(yīng)著重于其安全設(shè)計(jì),凡滿足下列條件的房屋可進(jìn)行改造:1經(jīng)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,增層改造房屋的造價(jià)低于新建房屋造價(jià);23～4層磚混結(jié)構(gòu)或混合結(jié)構(gòu)房屋;3房屋結(jié)構(gòu)狀態(tài)良好,未因基礎(chǔ)不均勻下沉、地震和其他人為因素引起裂縫;4增層改造后房高、進(jìn)深加大,應(yīng)基本滿足房屋對(duì)日照的需求(但對(duì)房屋間距的要求根據(jù)實(shí)際情況可適當(dāng)比新建筑物要求放寬)。

2.2增層改造的可行性分析在接受一個(gè)增層改造的工程項(xiàng)目前,首先要進(jìn)行可行性分析,它包含專業(yè)技術(shù)分析和經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析。

3建筑設(shè)計(jì)增層設(shè)計(jì)的平面布局應(yīng)滿足現(xiàn)行各類小康住宅的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)原有住宅的調(diào)整應(yīng)力求每套住宅有一完整的套型平面,即每套內(nèi)有臥室、廚房、廁所及陽(yáng)臺(tái)。施工時(shí)應(yīng)以不搬遷或少搬遷住戶為原則。新舊房屋宜聯(lián)成整體,最好不設(shè)施工縫。如必須利用沉降縫來(lái)解決新舊建筑的沉降差,應(yīng)待立體結(jié)構(gòu)完工后,用二次澆灌的方法將新舊房屋聯(lián)成整體,以增強(qiáng)房屋的整體性和抗側(cè)移能力?？拐鹪O(shè)防區(qū)應(yīng)與抗震設(shè)防加固結(jié)合進(jìn)行,以達(dá)到抗震加固和改造舊房的雙重目的。

在原結(jié)構(gòu)上直接增層時(shí),房屋中的煙囪及上下水管、煤氣、暖氣、電器設(shè)備的布局要考慮原有系統(tǒng)的布局和走向,盡量做到統(tǒng)一。如原房屋地基基礎(chǔ)和承重結(jié)構(gòu)不滿足在原房屋上直接增層時(shí),常采用門型框架和多層鋼筋混凝土框架加層,這樣就可利用框架的高度設(shè)置設(shè)備層。增設(shè)設(shè)備層后,增層部分的建筑平面可重新設(shè)計(jì)組合。

在立面設(shè)計(jì)時(shí),要做到新舊建筑本身的協(xié)調(diào)統(tǒng)一,并充分考慮與周邊建筑區(qū)整體格調(diào)的協(xié)調(diào)。此外,還需適當(dāng)考慮日照問(wèn)題。

4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

4.1直接增層方案

(1)一般剛性磚混結(jié)構(gòu)(上下部均為磚混結(jié)構(gòu))。在對(duì)地基基礎(chǔ)及墻體強(qiáng)度進(jìn)行復(fù)核驗(yàn)算并滿足抗震設(shè)防要求后,可采用普通粘土磚或砌塊、輕質(zhì)高強(qiáng)材料(如泰柏板等)來(lái)加砌新的上部墻體。當(dāng)個(gè)別墻段或基礎(chǔ)強(qiáng)度不足時(shí),可先進(jìn)行局部加固處理。增層的承重體系可在原承重墻體上加層,也可采用與體系相反的承重體系,即原房屋為橫墻承重體系,增層部分為縱墻承重體系;原房屋為縱墻承重體系,增層為橫墻承重體系。但必須在剛性方案或抗震要求的間距內(nèi)布置上下連貫的剛性橫墻。(2)多層全框架結(jié)構(gòu)。當(dāng)增層部分仍采用框架時(shí),上下框架柱應(yīng)對(duì)齊,將原結(jié)構(gòu)框架柱頂鑿開(kāi),接長(zhǎng)鋼筋后再澆筑增層部分的框架柱混凝土。在新舊結(jié)構(gòu)交接處,亦即原屋面高度處宜現(xiàn)澆截面較高的轉(zhuǎn)換梁,以確保新舊結(jié)構(gòu)在加層處有可靠的傳遞,并增強(qiáng)節(jié)點(diǎn)的抵抗能力。對(duì)老框架強(qiáng)度的驗(yàn)算,除了考慮增層后增加的垂直荷載外,還要考慮房屋加高后,由于水平荷載增加而使側(cè)移加大的影響。必要時(shí)可設(shè)剪力墻,控制側(cè)移的影響,相對(duì)地提高框架的承載能力。(3)多層內(nèi)框架結(jié)構(gòu)。增層部分的結(jié)構(gòu)布置與下層結(jié)構(gòu)相同,內(nèi)框架鋼筋混凝土中柱梁、磚壁柱設(shè)置至頂。根據(jù)抗震要求,層層設(shè)置鋼筋混凝土圈梁,房屋四大角設(shè)抗震柱,新加層抗震縱橫墻采用普通磚或砌體。加層的可行性取決于原鋼筋混凝土內(nèi)柱及帶有壁柱的磚砌體的承載能力以及補(bǔ)強(qiáng)加固的可能性。(4)底層全框架結(jié)構(gòu)。上部加層部分一般采用剛性磚混結(jié)構(gòu),由于上部加層而增加了底層框架的垂直荷載和水平荷載。對(duì)于經(jīng)過(guò)復(fù)核驗(yàn)算不能滿足加層強(qiáng)度及抗震要求時(shí),可采用(口)形鋼架與原框架梁柱形成組合梁柱進(jìn)行加固(此方案適合于非地震區(qū)使用)。(5)下部磚混、上部框架結(jié)構(gòu)方案。這種類型主要是為了減小增層荷載,在舊房屋上部分采用填充輕質(zhì)墻形成的框架結(jié)構(gòu)體系。采用這種方案時(shí)上部框架柱應(yīng)有可靠的錨固或支承,通常應(yīng)結(jié)合對(duì)舊房加固,宜對(duì)舊房設(shè)構(gòu)造柱,使其與加層中的框架形成整體,從而使框架梁柱落地,構(gòu)造柱應(yīng)盡可能伸入既有建筑物室外地面下500mm,或錨入基礎(chǔ)圈梁內(nèi),以避免上部框架柱未落地,而只是在舊樓層圈梁上連接,造成錨固不可靠的后果。(6)下部剛性方案、上部為彈性或剛彈性方案的磚混結(jié)構(gòu)。此類建筑主要用于增設(shè)一個(gè)較大空間的會(huì)議室等。由于此類建筑的抗震性能差,不宜在地震區(qū)修建。在非地震區(qū),應(yīng)考慮新加縱墻有足夠的承受橫向風(fēng)荷載的能力。此類房屋在增層時(shí),應(yīng)從外墻底部起,在室外側(cè)沿房高增設(shè)扶壁磚柱,用以增強(qiáng)加層部分墻體抵抗橫向水平力的能力,扶壁磚柱的斷面應(yīng)滿足加層部分窗間墻的強(qiáng)度和穩(wěn)定性要求。或加層部分增設(shè)鋼筋混凝土柱列與舊墻體增設(shè)的構(gòu)造柱相連。

4.2外套結(jié)構(gòu)當(dāng)在既有建筑物上增加的層數(shù)比較多、增加的荷載較大,而原建筑的寬度不大于15m、高度在15m以下且不適于采用直接增層方案時(shí),可采用外套結(jié)構(gòu)增層方案〔1〕。外套結(jié)構(gòu)可以解決直接增層不能解決的問(wèn)題:1增層以后的層數(shù)、高度可不受《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ11-89)對(duì)砌體房屋層數(shù)和總高度的限制,而放寬到多層或高層鋼筋混凝土房屋的適用層數(shù)和高度〔2〕;2不受原平面設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)類型限制,可按新的使用功能要求,重新進(jìn)行設(shè)計(jì);3可以改善建筑立面,解決新舊部分不協(xié)調(diào)、不統(tǒng)一的問(wèn)題,消除外形上簡(jiǎn)單的加固痕跡。外套框架可分為兩大類:1外套框架與舊建筑物完全脫開(kāi),外套框架底層柱很高,中間無(wú)水平支點(diǎn),稱為長(zhǎng)腿柱外套框架;2外套框架與舊建筑物連在一起,在外套框架各層柱中間有水平支點(diǎn),稱為短腿柱外套框架。

5地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)

5.1地基承載力的確定地基承載力是加層設(shè)計(jì)中至關(guān)重要的問(wèn)題,其大小決定增加層數(shù)和上部結(jié)構(gòu)方案的選擇,所以首先應(yīng)該弄清既有房屋現(xiàn)在的地基承載力。一般認(rèn)為舊有房屋的地基承載力在既有房屋荷載作用下,地基固結(jié),產(chǎn)生壓密效應(yīng)而得到提高。根據(jù)經(jīng)驗(yàn),一般情況下可比原始承載力提高10%～50%。在設(shè)計(jì)中一般取20%～30%。這種土的壓密過(guò)程與基礎(chǔ)壓力的大小、基礎(chǔ)寬度、房屋建成的時(shí)間、土體本身的性質(zhì)及滲透性、排水條件等有關(guān)。當(dāng)房屋建造時(shí)間太長(zhǎng)、原始資料不全、難于確定原有房屋的原始承載力時(shí),也可以通過(guò)原位測(cè)試或取樣化驗(yàn),按與新建筑物相同的方法確定其承載力。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定由恒載引起的地基沉降量:對(duì)于低壓縮性粘土,一般在施工期間已完成50%～80%;中等壓縮性粘土為30%～50%;高壓縮性粘土為10%～30%。砂土地基的沉降量一般在施工期間已基本完成,故建成8年以上的建筑都可認(rèn)為地基承載力得到提高,在實(shí)際工程中最好在基底下1m范圍內(nèi)取土樣化驗(yàn)土的允許承載力和壓縮模量。

6結(jié)束語(yǔ)

房屋增層改造涉及面廣,原建筑物建造時(shí)間長(zhǎng)、變化多、情況復(fù)雜,要做到適用、經(jīng)濟(jì)、快捷難度很大,目前還沒(méi)有專門的加層設(shè)計(jì)法令性規(guī)定,因此設(shè)計(jì)前要廣泛收集資料、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,認(rèn)真分析資料,確定合理的建筑方案和結(jié)構(gòu)方案。

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建造別墅需要什么規(guī)范？土建的！

建造規(guī)范：

國(guó)土資源部對(duì)別墅的定義：是指獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范，兩至三層樓形式；占地面積又相當(dāng)大福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內(nèi)的最多三層的獨(dú)棟住宅形式福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范，有室內(nèi)車庫(kù)。像很多亞別墅、類別墅，如：“四層獨(dú)立洋房”、“聯(lián)排洋房”、“雙拼洋房”、“疊加洋房”都是高檔住宅，也叫花園洋房，不是別墅。

容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

規(guī)劃對(duì)低密度住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；亞別墅、類別墅容積率不大于0.7；別墅容積率不大于0.35。

排屋有公攤面積，中間有共體墻。別墅是沒(méi)有公攤面積的，別墅花園占地面積在房地證上有土地使用權(quán)面積的。

別墅的買賣雙方合同一般都有注明：

1、本商品房戶型為：別墅；

2、獨(dú)立別墅所屬地塊（包括別墅占地）占地面積???平方米。

容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

規(guī)劃對(duì)低密度住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

2006年5月31日，國(guó)土資源部發(fā)布通知，“中國(guó)一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理?！蓖瑫r(shí)明確，聯(lián)排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量的控制必將引發(fā)別墅（Villa）在售項(xiàng)目的價(jià)格高漲。

自停批別墅用地的政策出臺(tái)以來(lái)，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點(diǎn)。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態(tài)雙重特點(diǎn)的別墅，更是日趨絕版之勢(shì)。土地資源的不可再生，決定福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范了別墅產(chǎn)品相對(duì)其它住宅產(chǎn)品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產(chǎn)品，在國(guó)家對(duì)“別墅和高爾夫用地雙禁”政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴(yán)重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國(guó)、澳大利亞、東南亞等地區(qū)，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項(xiàng)目的6倍。

中國(guó)各級(jí)城市都已經(jīng)沒(méi)有新建或者在建的別墅樓盤福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范了，以前拿了土地還沒(méi)開(kāi)發(fā)的，已沒(méi)有了。目前因不能開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目，也只能開(kāi)發(fā)排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現(xiàn)在有開(kāi)發(fā)商采用外觀以別墅整體設(shè)計(jì)的2套雙拼，賣給客戶后再改成1套別墅，來(lái)規(guī)避政策上帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)及稀缺問(wèn)題。特別是外觀設(shè)計(jì)整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低于三層的別墅容積率，這個(gè)方法也很不錯(cuò)，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會(huì)比容積率高的別墅品質(zhì)及價(jià)值要高。

別墅價(jià)值體現(xiàn)不單是按每棟建筑面積，價(jià)格差關(guān)鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價(jià)格要高出一倍左右。

房屋加層施工有哪些需要注意的

房屋實(shí)施加層改造前福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范，要取得有關(guān)既有建筑物的第一手資料福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范，力求對(duì)既有建筑物有一個(gè)全面的了解。

第一福建住宅別墅加層改造設(shè)計(jì)規(guī)范，盡量找到既有建筑物的設(shè)計(jì)圖紙和地勘資料。從圖紙中可以得到很多有用且很關(guān)鍵的信息。比如：建筑物的結(jié)構(gòu)形式、基礎(chǔ)類型、地基承載力、建筑

材料及其強(qiáng)度要求，還有當(dāng)年設(shè)計(jì)采用的規(guī)范、抗震

設(shè)防烈度、荷載取值，還有建筑物的平面、立面尺寸等等。通過(guò)設(shè)計(jì)圖紙和地勘資料，我們可以很清楚地掌握既有建筑物的設(shè)計(jì)信息。

第二，對(duì)既有建筑物的結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢測(cè)，包括混凝土的強(qiáng)度、構(gòu)件配筋、構(gòu)件截面實(shí)際尺寸、建筑物的外觀質(zhì)量等。通過(guò)對(duì)既有建筑物的把脈，我們不但可以了解建筑物的健康狀態(tài)，還可以通過(guò)比對(duì)圖紙判斷建筑物的施工質(zhì)量，預(yù)測(cè)建筑物的預(yù)期壽命，原設(shè)計(jì)在承載力方面還有多少富裕度等問(wèn)題。這些都是加層可行性分析所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

一、直接加層法

：直接加層法是指在既有房屋上不改變結(jié)構(gòu)承重體系和平面布置而直接加層的方法。這種方法適用于原承重結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)的承載力、變形等能滿足加層的要求。后加部分的結(jié)構(gòu)類型、使用材料等可以與既有房屋相同，也可以不同。比如既有房屋是鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，后加的部分既可以是框架結(jié)構(gòu)，也可以是鋼框架結(jié)構(gòu)。使用這種方法，一般可以使原房屋增加2~3層，性價(jià)比比較理想。

優(yōu)點(diǎn)是對(duì)既有房屋影響很小，基本不影響正常使用，施工周期較短，造價(jià)低；

缺點(diǎn)是受限于既有房屋和地基基礎(chǔ)的承載能力，增加層數(shù)和高度有限。

二、加固加層法：加固加層法是指先對(duì)既有房屋進(jìn)行加固處理，然后再在其上加層的方法。這種方法適用于既有房屋的承載能力不足，需要對(duì)承重墻體、框架柱、基礎(chǔ)進(jìn)行加固處理，以提高其承載力，滿足加層的需要。這種方法也可以使原有房屋增加3層左右。

優(yōu)點(diǎn)是將原本加層無(wú)望的房屋變成了希望；

缺點(diǎn)是對(duì)既有房屋的影響比較大，需要改變既有房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、傳力途徑，增加結(jié)構(gòu)構(gòu)件數(shù)量等，施工周期長(zhǎng)，造價(jià)高。

三、外套框架加層法：外套框架加層法又可以分為2類，

第一類是分離式外套加層法（即外套框架與舊房完全脫開(kāi)，也稱高腳柱外套框架）；

第二類是整體式外套加層法（即外套框架與舊房結(jié)構(gòu)連成整體，也稱短腳柱外套框架）。前者的優(yōu)點(diǎn)是有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖，荷載傳遞路徑明確；同新房一樣進(jìn)行模型計(jì)算，圖紙繪制；對(duì)舊房進(jìn)行徹底地改頭換面。缺點(diǎn)是擴(kuò)大了平面布局，受周圍空間限制；結(jié)構(gòu)形式屬于“高雞腿”結(jié)構(gòu)，不利于抗震；造價(jià)偏高。后者因可利用舊房結(jié)構(gòu)潛力，外套跨度小，造價(jià)低。缺點(diǎn)是新舊結(jié)構(gòu)渾然一體，受力計(jì)算十分復(fù)雜，目前尚無(wú)合理可靠的計(jì)算方法。

在實(shí)際應(yīng)用時(shí)，應(yīng)根據(jù)既有房屋的實(shí)際情況和欲加的層數(shù)，并結(jié)合上述3種加層方案及其優(yōu)缺點(diǎn)，進(jìn)行加層設(shè)計(jì)。

對(duì)房屋的加層改造，只要按正常的程序，進(jìn)行必

要的調(diào)查，掌握詳實(shí)的資料，選擇正確的增層設(shè)計(jì)方案，認(rèn)真做好結(jié)構(gòu)計(jì)算，采取合理的構(gòu)造措施，規(guī)范施工，房屋的加層改造一樣能給社會(huì)貢獻(xiàn)出優(yōu)良的建筑產(chǎn)品，創(chuàng)造出良好的經(jīng)濟(jì)效益。

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